Come e quando si può effettuare il cambio destinazione d'uso
Vi sono in urbanistica diverse tipologie di immobili: residenziali, commerciali e industriali. È possibile che si verifichi la necessità di variare la destinazione d'uso di un edificio, ovvero trasformarlo da immobile a destinazione commerciale a immobile destinato a civile abitazione o viceversa. Si pensi ai numerosi casi in cui un proprietario decide di variare un ufficio in civile abitazione, oppure trasformare un quartiere residenziale situato al piano terra in un negozio, perché la scelta presenta vantaggi economici. Tutte queste mutazioni di destinazione rispetto a quella originariamente assegnata, se effettuate su un immobile già ultimato rientrano sempre nella ristrutturazione edilizia, anche se si tratta di lavori di lieve entità, in quanto portano alla realizzazione di un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente. Questo è quanto riportato dall'art. 3 comma 1 del DPR 380/2001, che disciplina il Teso Unico dell'Edilizia. Innanzitutto per evitare di incorrere in un abuso edilizio occorre richiedere al Comune i necessari permessi. Se il Piano Regolatore consente di realizzare la nuova tipologia di immobile nella zona in cui questo si trova il Comune rilascerà tutta la documentazione necessaria. Se l'immobile si trova in un condominio occorrerà informarsi presso l'amministratore che nel regolamento condominiale non esistano clausole che limitano il cambio destinazione d'uso degli immobili. Svolte queste prime pratiche occorre procedere presentando in Comune le relative richieste, che possono variare a seconda dell'ubicazione dell'immobile e della necessità o meno di effettuare opere murarie e edilizie.
Effettuare il cambio destinazione d'uso presentando la DIA: quando è consentito.
Il DPR 380/2001, Testo Unico dell'Edilizia, riporta all'art 10 comma 1 lettera C quali sono gli interventi per i quali occorre richiedere ed ottenere preventivamente il Permesso di costruire, nonché effettuare il pagamento degli oneri di urbanizzazione. La legge definisce soggetti a questa procedura tutti gli interventi di cambio destinazione d'uso che portino alla realizzazione di un immobile in tutto o in parte diverso dal precedente, portando alla realizzazione di un numero diverso di unità immobiliari, all'aumento di volume, alla modifica delle superfici esistenti. Anche l'importo degli oneri da corrispondere è diversificato in base al tipo di intervento effettuato. Se la nuova destinazione d'uso è diversa ma compatibile con la precedente ed effettuata su immobili che non sono collocati all'interno di un centro storico, è possibile sostituire il permesso di costruire con una Dichiarazione di Inizio Attività sottoscritta da un tecnico abilitato. Questo è quanto disposto dall'art. 22 comma 3 del Testo Unico dell'Edilizia che riconosce il principio secondo il quale gli immobili mantengono la propria destinazione d'uso originariamente progettata indipendentemente dall'uso che ne fa il soggetto che li utilizza.
Cambio destinazione d'uso di un immobile: sintesi della procedura da seguire.
Se il proprietario di un immobile ha necessità di effettuare il cambio destinazione d'uso, ovvero trasformare l'immobile per poterlo adibire ad uso diverso da quello per cui era stato originariamente progettato deve innanzitutto procedere alla verifica della fattibilità: informarsi presso l'Ufficio Tecnico del Comune competente sulla disponibilità di modifica offerta dal Piano Regolatore. Se vi è questa disponibilità dovrà procedere alla presentazione tramite un tecnico abilitato della Denuncia di Inizio Attività o del permesso di costruire, in base all'ubicazione dell'immobile e alla tipologia di intervento da realizzare. Ottenuti i necessari permessi e provveduto al pagamento degli oneri di urbanizzazione sarà possibile procedere alla realizzazione dei lavori. La Corte di Cassazione ha, con recenti interpretazioni, chiarito e dato una corretta interpretazione del combinato di leggi che regolano la materia. Questi i punti salienti: - occorre sempre presentare tramite tecnico qualificato la Dichiarazione di Inizio Attività o permesso di costruire per tutti gli interventi che comportano variazioni nella destinazione d'uso degli immobili; - tutti i predetti interventi sono soggetti al pagamento degli oneri di urbanizzazione il cui importo varia a seconda del tipo di intervento che si intende realizzare; - gli interventi effettuati su immobili situati fuori dalle zone omogenee A, zone che solitamente indicano i centri storici, che comportino una diversa destinazione d'uso all'interno di una categoria omogenea possono essere effettuati mediante presentazione all'Ufficio Tecnico del Comune competente di Denuncia di Inizio Attività; - tutti gli interventi effettuati su immobili situati nelle zone omogenee A non possono essere realizzati con la Denuncia di Inizio Attività ma occorre ottenere dal Comune competente il permesso di costruire, anche se tali lavori comportano piccoli interventi volti a modificare la destinazione d'uso dell'immobile all'interno di una categoria omogenea; - gli interventi effettuati su immobili che comportano cambio destinazione d'uso fra categorie funzionalmente autonome sotto il profilo urbanistico necessitano sempre di permesso di costruire che non potrà, in nessun caso, essere sostituito dalla Denuncia di Inizio Attività.