Cos'è il contratto preliminare di compravendita immobiliare
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è un contratto che coinvolge due parti, il promittente e il promissario, che si vincolano a stipulare un successivo contratto definitivo avente ad oggetto la compravendita di un immobile, al prezzo e secondo i termini stabiliti. Nel momento della stipula del contratto definitivo, le parti prenderanno il nome di venditore e acquirente. L'utilizzo di questa forma contrattuale è molto diffusa, soprattutto in materia immobiliare, perchè consente alle parti di impegnarsi in maniera ufficiale avendo, allo stesso tempo, la possibilità di porre in essere gli atti preparatori alla vendita. Con la sottoscrizione dell'atto, promittente e promissario sono vincolati alla stipulazione del contratto di compravendita e dunque ad alienare e ad acquistare il bene immobile oggetto del rapporto giuridico. Per il raggiungimento dell'accordo tra le parti, alla base del contratto, sono necessarie delle trattative dalle quali scaturiscono tutte le clausole ivi contenute. Questa fase preliminare può avvenire in maniera autonoma, coinvolgendo solo i soggetti agenti, oppure per il tramite di un mediatore specializzato.
Proposta ed accordo preliminare
Per giungere alla redazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare è necessario che le parti congiuntamente stabiliscano i termini sui quali fondare l'accordo per la stipulazione dell'atto definitivo. Il promittente è colui che propone l'immobile, il prezzo, le condizioni e tutto quanto attiene alla conclusione dell'atto, il promissario, invece, è colui che, preso visione di quanto offerto, ritenuta la propria convenienza o opportunità, decide di accettare. L'accettazione del contratto avviene con la lettura di tutte le clausole ivi contenute, richiedendo se necessario modifiche, aggiunte o chiarimenti che possano corrispondere perfettamente a quanto si ha intenzione di accettare e con la successiva sottoscrizione da parte di entrambi i soggetti coinvolti. In seguito alla sottoscrizione del preliminare non avviene immediatamente il trasferimento del bene, che avviene solo in seguito, con il perfezionamento della compravendita, ma cambia sostanzialmente il rapporto del promittente con la cosa, infatti la detiene momentaneamente in vista del trasferimento nelle mani del promissario, futuro acquirente.
Il mediatore immobiliare
Il mediatore immobiliare è la figura professionale che opera in materia di compravendita, fa capo in genere ad un'agenzia specializzata e si occupa di tutto quanto attiene questo campo. Se per la stipulazione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare le parti decidono di affidarsi ad una consulenza esterna e terza, si rivolgono tendenzialmente a questo professionista che avrà il compito di esporre le varie proposte del promittente, regolare le trattative, chiarire dubbi e procedere alla redazione dell'atto che verrà poi sottoscritto. Il promissario, in presenza del mediatore, versa una somma di denaro, la caparra compromissioria, contestualmente al perfezionamento del preliminare, come garanzia del contratto di compravendita. Il compenso del mediatore immobiliare è chiamato provvigione e viene calcolato in percentuale, in base al valore del bene oggetto del contratto. Entrambe le parti sono tenute al versamento dell'onorario al professionista al 50%, a meno che non venga convenuto diversamente. In ultimo, il contratto sottoscritto necessita di essere registrato, previo versamento delle tasse, presso l'Agenzia delle Entrate.
Inadempimento contrattuale
L'inadempimento contrattuale, ossia il mancato rispetto di quanto promesso mediante contratto preliminare, si verifica quando una delle parte decide di non volere più dare seguito alla sottoscrizione di contratto di compravendita immobiliare a mezzo di rogito notarile. Il legislatore viene in aiuto della parte adempiente, ossia della parte che si attiene ai dettami del contratto in due maniere. Con l'esecuzione in forma specifica, attraverso l'intervento del giudice civile, instaurando un procedimento, la parte inadempiente viene obbligata a dare esecuzione al contratto e a pagare un congruo risarcimento danni per la mancata stipulazione. Con la risoluzione del contratto, sempre attraverso un giudice, la parte decide di recedere definitivamente, dato il comportamento subìto, chiedendo eventualmente la restituzione di quanto versato come caparra nonchè il risarcimento danni. Per porre in essere tali azioni il soggetto deve essere rappresentato in giudizio da un avvocato che possa fare valere i suoi diritti portando avanti un procedimento volto alla declaratoria di quanto accaduto.