La funzione del contratto preliminare
La caratteristica del contratto preliminare (anche noto come compromesso) è che con esso le parti si obbligano a stipulare, entro un certo termine, un contratto definitivo riguardante un determinato rapporto giuridico. Tendenzialmente quasi ogni contratto potrebbe essere preceduto da un preliminare. Potrebbe trattarsi di un appalto, di una locazione, di una cessione di diritti d'autore, eccetera, ma l'ipotesi certamente più diffusa è quella del preliminare di compravendita di immobili. In sostanza, stipulando un preliminare non si acquista o vende direttamente, per esempio, una casa, ma ci si obbliga a stipulare, in un futuro più o meno lontano, un contratto di compravendita avente ad oggetto quella casa. La conseguenza è che il passaggio di proprietà non avviene al momento della stipula del preliminare, ma solo successivamente, al momento della stipulazione del contratto definitivo di compravendita. Foto: maxxelli-blog.com
I requisiti di forma e il contenuto
La regola dettata dal codice civile è che i contratti preliminari debbano avere la stessa forma prevista per il contratto definitivo. Questo significa che, dal momento che i contratti di compravendita che hanno ad oggetto beni immobili devono essere stipulati per iscritto, anche il contratto preliminare dovrà avere forma scritta. Se si vuole anche trascrivere il preliminare, esso dovrà essere stipulato per atto pubblico o mediante scrittura autenticata davanti a un notaio. Quanto al contenuto, il preliminare deve indicare gli elementi principali del contratto che si stipulerà in seguito, e quindi innanzitutto il prezzo di acquisto e la descrizione dell'immobile che viene venduto (indirizzo, dati catastali, eccetera). È essenziale inserire il termine entro il quale dovrà essere stipulato l'atto di vendita di fronte al notaio e le modalità di pagamento del prezzo. È frequente la previsione del versamento di una caparra da parte dell'acquirente, pagata solitamente anche a titolo di acconto al momento della sottoscrizione del preliminare. Foto: act.niacouncil.org
La trascrizione del preliminare
L'acquirente che voglia ottenere la massima tutela dal preliminare dovrebbe considerare l'opportunità di trascriverlo presso i Registri Immobiliari, specialmente nel caso in cui sia previsto un termine lungo per la stipulazione dell'atto pubblico. Il rischio che corre l'acquirente è che eventuali creditori del venditore aggrediscano l'immobile effettuando un'ipoteca o un pignoramento. Ancora, il venditore potrebbe essere tentato di vendere l'immobile ad un'altra persona. La trascrizione del preliminare rende il contratto opponibile ai terzi, con una sorta di effetto di prenotazione sul bene. I costi del preliminare d'altro canto aumentano, perché, come si è accennato, per trascrivere è necessario che il contratto venga stipulato per scrittura privata autenticata od atto pubblico, il che significa che bisogna rivolgersi necessariamente a un notaio. Attenzione poi che gli effetti della trascrizione del preliminare durano solo tre anni, per cui occorre stipulare il definitivo entro questo lasso di tempo. Foto di Moi, via Wikimedia Commons
I rimedi in caso di inadempimento
Cosa succede nel caso in cui il venditore o l'acquirente non vogliano stipulare l'atto pubblico nel tempo stabilito, oppure si scopre qualche problema, ad esempio, l'immobile è abusivo, oppure c'è un ipoteca, eccetera? Ci sono due strade: la parte non inadempiente può agire in giudizio per ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà (sempre che il passaggio sia possibile) oppure può risolvere il contratto. Nella prima ipotesi è sempre necessario l'intervento di un avvocato. Nel caso si preferisca invece la risoluzione del contratto, ed è stata versata una caparra confirmatoria, se ad essere inadempiente è il compratore, il venditore può liberarsi dal contratto e trattenere la caparra ricevuta. Se ad essere inadempiente è il venditore, il compratore può richiedere il doppio della caparra che ha versato. È bene precisare che, anche quando non si debba o non si voglia fare causa, è sempre meglio rivolgersi a un avvocato per evitare qualsiasi problema che possa insorgere. Foto di Jacklee, via Wikimedia Commons