Quando è possibile chiedere il cambio di destinazione d'uso di un immobile?
Il cambio di destinazione d'uso di un immobile è possibile solo se vengono rispettati determinati requisiti previsti dalle normative, che includono:
- Assenza di limiti impiantistici: non devono esserci restrizioni o limitazioni in merito alla realizzazione di scarichi, fognature, canne fumarie o altre questioni impiantistiche.
- L'immobile deve essere in grado di soddisfare i requisiti tecnici per la destinazione d'uso desiderata.
- Prescrizioni dimensionali: deve rispettare quelle previste dalle normative riguardanti la nuova destinazione d'uso, ad esempio, se si passa da un uso residenziale ad uno commerciale, potrebbero essere necessari determinati requisiti di spazio, altezza o superficie.
- Conformità al piano urbanistico locale: il cambio di destinazione d'uso deve essere conforme, cioè non devono esserci impedimenti o restrizioni specifiche previste dal piano per la nuova destinazione.
- In ambito condominiale è possibile allorché non ci sia un regolamento di tipo contrattuale, ovvero approvato con l'unanimità dei condomini, come ad esempio quello approvato da ogni singolo proprietario all'atto dell'acquisto dell'immobile dalla ditta costruttrice.
Ecco le categorie funzionali, ovvero le diverse destinazioni d'uso
Le categorie funzionali rappresentano le diverse categorie per le quali si può richiedere il cambio di destinazione d'uso di un immobile.
- Residenziale: immobili adibiti a case, studi professionali e affittacamere.
- Commerciale: negozi, media e grande distribuzione, mercati, bar e ristoranti.
- Industriale: include gli spazi utilizzati per la produzione industriale, come fabbriche, officine, botteghe artigiane, corrieri, imprese edili.
- Servizi: banche, centri di ricerca, studi professionali, fiere, uffici privati.
- Turistico/ricettive: alberghi, campeggi, residence, ostelli e altre attività extra-alberghiere.
- Deposito: magazzini e locali di deposito merci.
- Agricole e funzioni connesse: aziende agricole, zootecniche, colture, pascoli, abitazioni rurali, agriturismi, aziende florovivaistiche.
Qual'è la differenza tra cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante e non rilevante
Il cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante comporta una modifica sostanziale della funzione di un immobile, necessita di una comunicazione o autorizzazione da parte del Comune, questo avviene, ad esempio, quando un immobile residenziale viene trasformato in un esercizio commerciale.
Al contrario, il cambio di destinazione d'uso non rilevante non comporta una modifica sostanziale dell'uso dell'immobile e non necessita di alcuna comunicazione o autorizzazione comunale, un esempio tipico è il passaggio da un ufficio ad un negozio all'interno dello stesso edificio, tali cambi sono permessi a patto che non comportino modifiche strutturali all'edificio o violazioni delle norme di sicurezza.
Come procedere per il cambio di destinazione d'uso dell'immobile
Il cambio di destinazione d'uso dell'immobile richiede l'ottenimento di un'autorizzazione o un permesso di costruire da parte del Comune competente.
Se il cambio avviene nella stessa categoria funzionale, è sufficiente una SCIA, cioè una segnalazione certificata di inizio attività.
Completati i lavori, sarà indispensabile richiedere, sempre al Comune, il certificato di agibilità, che dovrà poi essere allegato ai certificati di impianto e al certificato energetico APE.
È necessario altresì comunicare il cambio di destinazione all'Agenzia delle Entrate tramite una pratica di variazione catastale DOCFA, che prevede il deposito della planimetria catastale aggiornata e la modifica dei dati di categoria, classe e rendita per l'aggiornamento fiscale dell'immobile.
Chi può gestire e quanto costa la richiesta di cambio di destinazione d'uso
Il cambio di destinazione d'uso è un procedimento che richiede l'intervento di un professionista in materia urbanistica e catastale, non può essere gestita autonomamente dai privati cittadini a causa della necessità di ottenere specifici titoli abilitativi e della complessità degli interventi.
Comporta diverse voci di spesa da considerare:
- Oneri di urbanizzazione, da corrispondere al Comune per coprire una quota delle spese sostenute dall'amministrazione comunale per la realizzazione delle infrastrutture necessarie (strade, fognature, parcheggi).
- Costo delle opere di ristrutturazione che sono necessarie per effettuare le modifiche strutturali agli immobili, al fine di renderli idonei alla nuova destinazione d'uso.
- Le parcelle dei professionisti, ovvero gli onorari delle figure coinvolte, come ingegneri, geometri, architetti, che si occupano delle pratiche urbanistiche e catastali, nonché della preparazione dei documenti grafici e delle certificazioni energetiche.