Come funziona la locazione breve
Hai una seconda casa, vorresti farla fruttare e abbattere i costi di mantenimento ma non ti sorride l’idea di affittarla per diversi anni? Allora puoi scegliere la formula degli affitti brevi, che negli ultimi anni ha registrato un boom qui in Italia in virtù dei vantaggi che offre.
Il contratto di locazione breve di un immobile a uso abitativo, tanto per cominciare, non può avere una durata superiore ai trenta giorni e di conseguenza non occorre alcuna registrazione; semplicemente, le due parti devono firmarlo.
Come spiegato sul sito delle Agenzie delle Entrate, questi contratti vengono stipulati “da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”; è possibile agire autonomamente oppure affidarsi ad intermediari, ovvero agenzie immobiliari o portali come Airbnb. Nel secondo caso si mette in conto una spesa che fa calare il guadagno finale, ma in compenso non si perde tempo e non si fa fatica.
La locazione deve riguardare unità immobiliari situate in Italia e appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo con relative pertinenze (box, posti auto, soffitte, cantine e via dicendo). Non ci sono eccezioni.
Il regime fiscale delle locazioni brevi
Per quanto riguarda la tassazione sugli affitti brevi, si sceglie fra due opzioni:
- Il regime ordinario Irpef.
- Il regime agevolato della cedolare secca.
Nel primo caso bisogna versare l’Irpef sul 95 per cento del reddito complessivo annuale (qualche tempo fa è stato introdotto l’abbattimento forfettario del 5 per cento), le addizionali regionali e quelle comunali. L’aliquota varia dal 23 al 43 per cento. In compenso è possibile usufruire di alcuni sgravi fra cui quelli riguardanti eventuali spese di ristrutturazione e i costi dei servizi delle piattaforme specializzate.
La cedolare secca invece si applica invece sul 100 per cento del canone di affitto e l’aliquota dell’imposta sostitutiva è fissa, cioè equivalente al 21 per cento. In altre parole, gli introiti derivanti da altre attività, per esempio un lavoro da dipendente o da libero professionista, non si includono nel calcolo. Ed è un’ottima cosa. Ma fate attenzione, perché non sempre conviene optare per la cedolare secca, in quanto non c’è alcune detrazione di cui godere. Chi deve fare lavori in casa, valuti l’ipotesi di scegliere l’altro regime.
L’obbligo di comunicazione alla Questura
Il Decreto Sicurezza (Legge n. 132/2018 di conversione del Decreto legge n. 113/2018), stabilisce che chi stipula contratti di locazione di breve durata deve registrare gli ospiti, cioè comunicare alla Questura le informazioni sulle persone alloggiate.
Al momento del check-in, quindi, i locatori devono chiedere ai clienti un documento di riconoscimento e poi inviare telematicamente i dati attraverso il sito alloggiatiweb.poliziadistato.it. L’accesso al portale e le credenziali vengono forniti dalla Questura territorialmente competente.
Per richiederli è sufficiente usare la PEC, ma le credenziali vanno ritirate poi personalmente. Le comunicazioni relativi agli ospiti devono essere effettuate entro 24 ore dall’arrivo degli stessi; se si fermano per per una sola notte, occorre procedere entro la fine della giornata.
Gli host inadempienti rischiano una multa fino a 206 euro e l’arresto fino a tre mesi.
Consigli per gli host
Concludiamo con alcuni consigli che risulteranno utili per gli host, ovvero tutti coloro che decidono di mettere a disposizione un appartamento per gli affitti di breve durata.
- Stabilire se occuparsi di tutto da soli oppure ingaggiare un intermediario.
- Pubblicare foto nitide, chiare ed esaustive.
- Presentare il proprio immobile in modo veritiero e sincero.
- Compilare le regole della casa e il manuale della casa.
- Assicurare massima disponibilità agli ospiti, fornire loro un’assistenza solerte e puntuale.
- Prestare massima attenzione alla pulizia.
- Dotare la casa di un kit di primo soccorso, possibilmente anche del wi-fi e di un kit di accoglienza.
- Modificare il canone di affitto in base al periodo dell’anno e all’andamento del mercato.
- Controllare profili e recensioni di chi intende prenotare.
Quando l’host viene contattato da un potenziale cliente, inoltre, è bene che risponda subito. Al massimo entro un’ora. Sembra una sciocchezza, invece è un modo per acquistare credibilità e anche comparire nelle prime posizioni delle ricerche sui portali specializzati nel settore.