Contratto di locazione cedolare secca
Il contratto di locazione può essere a cedolare secca se si decide di optare per questo sistema alternativo durante la registrazione dell'atto di affitto presso la sede competente per territorio dell'Agenzia delle Entrate. Si tratta di un regime che consente di sostituire tutte le normali tassazioni sull'affitto di una casa con il pagamento di un'aliquota sul canone annuo percepito. In questo modo si evitano di pagare anche l'imposta di bollo, l'imposta di registro e le addizionali IRPEF comunali e regionali. La cedolare secca riguarda solo le locazioni fra privati di unità immobiliari residenziali per scopi abitativi. Può essere adottata per affitti che superano la durata di 30 giorni, anche non consecutivi, nel corso dell'anno e porzioni di un immobile (ad esempio una camera da letto) se l'affittuario risulta essere uno studente. In generale il regime alternativo viene preferito sia dai proprietari di case che dai locatari in quanto possiede una maggiore convenienza. Infatti si evita di versare le imposte di registro e di bollo che devono essere suddivise a metà tra le parti; inoltre l'aliquota applicata è più bassa rispetto al regime fiscale IRPEF.
Calcolo cedolare secca
Se si adotta questo regime alternativo, il reddito proveniente dalla locazione è esente da tassazione, tuttavia è necessario valutare come fare il calcolo della cedolare secca per sapere come ripartire il pagamento. Innanzitutto l'aliquota risulta essere diversa in base al tipo di contratto e l'imponibile al quale bisogna applicarla deve essere scelto tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone annuo percepito. Il pagamento avviene versando prima un acconto e poi il saldo entro i termini di scadenza previsti per l'IRPEF. L'acconto non è dovuto durante il primo anno di regime, corrisponde al 95% dell'importo dovuto e si versa in due rate. Tuttavia si può fare il versamento in un'unica soluzione entro il 30 novembre se la somma non supera i 257,52 euro. Se si devono pagare due rate, la prima è pari al 40% dell'acconto e la data termine è il 30 giugno; la somma rimanente si versa entro il 30 novembre. L'anno successivo a quello di valenza del contratto si effettua il saldo. La data termine è il 30 giugno o, con la maggiorazione dello 0,40%, il 30 luglio. Qualunque siano le ripartizioni, il versamento avviene con modello F24 indicando i codici tributo.
Contratto affitto cedolare secca
Possono optare per un contratto d'affitto a cedolare secca i proprietari oppure i titolari di diritti reali sull'immobile che locano la casa come persone fisiche e da privati. Per questo motivo non possono agire esercitando arti, imprese oppure professioni. Possono accedere al regime alternativo anche nel caso in cui le unità abitative siano affittate a cooperative oppure a enti senza scopo di lucro. Però in questo caso viene richiesto per legge che si effettui la sublocazione a studenti universitari e che si rinunci ad aggiornare il canone di locazione o l'assegnazione presso l'ISTAT. In situazioni particolari si può scegliere anche per locazioni brevi che non richiedono di registrare il contratto presso l'Agenzia delle Entrate. Si tratta di affitti la cui durata non supera i 30 giorni all'anno, anche se non consecutivi. Al tempo stesso riguarda esclusivamente gli immobili e le loro pertinenze a uso abitativo, appartenenti alle classi catastali che vanno da A/1 a A/11, esclusa la categoria A/10. Non possono aderire al regime i locatori che sono società di persone, anche semplici, enti commerciali, società di capitali oppure enti non commerciali.
Cedolare secca aliquota
La cedolare secca ha un'aliquota diversa a seconda del tipo di contratto. Ad esempio per un contratto concordato si applica l'aliquota del 10%, mentre per quello libero si utilizza quella al 21%. Bisogna tenere a mente che l'aliquota del 10% è in vigore fino al 31 dicembre 2017 ed è stata fissata dal decreto Piano Casa per essere applicata a partire dal 1° gennaio 2014. Durante gli anni precedenti si adottava un'aliquota del 15%. Qualunque sia la percentuale applicata si deve ricordare che la base imponibile viene determinata scegliendo tra il maggiore di due importi diversi, cioè la rendita catastale rivalutata e i canoni percepiti durante l'anno grazie al contratto. In genere viene applicata per tutta la durata del contratto, tuttavia si può adottare questo regime fiscale anche per le annualità successive se non era stato scelto all'originale registrazione dell'atto. In alternativa, nel caso in cui l'affitto riguardi più anni, al termine di ogni annualità contrattuale si può revocare quest'opzione. Finché dura il regime della cedolare secca viene meno l'opzione di poter aggiornare per qualunque motivo il canone, neppure tramite la variazione ISTAT.
Dove trovare consulenza
Quando si valuta dove trovare consulenza per quanto riguarda i contratti aderenti al regime di cedolare secca bisogna tenere a mente che all'interno del sito web dell'Agenzia delle Entrate viene messa a disposizione degli utenti una sezione apposita dedicata a questa tipologia contrattuale. Inoltre si ricorda che esiste un sito internet specializzato esclusivamente in questo ambito che offre numerosi servizi di consulenza sia in studio che scritte riguardanti il singolo caso oppure tramite videoconferenza. In questo modo si può analizzare con cura la situazione e si possono avere indicazione sui costi e delle possibili soluzioni alternative. Gli utenti possono anche richiedere una breve relazione scritta che riepiloga le diverse soluzioni contrattuali adottabili, così da riuscire a farsi un'idea preventiva sulle varie opzioni disponibili. Al tempo stesso l'utente può ricevere un valido aiuto per calcolare l'ammontare dell'importo da versare, sia quello complessivo che per quanto riguarda la ripartizione tra acconto e saldo finale. Infine i servizi di consulenza professionale contribuiscono a effettuare una stesura corretta e priva di errori del contratto.
Consigli cedolare secca
Quando si parla di cedolare secca alcuni consigli possono essere utili per sapere come procedere al meglio ed evitare complicazioni oppure comportamenti non a norma di legge. Esistono tanti blog e siti dedicati al tema degli affitti immobiliari, dove vari esperti possono rispondere alle domande degli utenti, sia proprietari di immobili che inquilini. Innanzitutto bisogna tenere a mente che il contratto d'affitto deve essere sempre scritto, pena la sua nullità. Per la sua stesura si può fare riferimento ai diversi format disponibili online oppure chiedere l'assistenza di un professionista. In secondo luogo i contratti vanno sempre registrati, a meno che la loro durata non sia inferiore al limite indicato per legge. La registrazione avviene presso l'Agenzia delle Entrate oppure online usando l'apposito modulo RLI entro 30 giorni dalla firma dell'atto. Per quanto riguarda le scadenze per il versamento dell'acconto e del saldo bisogna ricordare che, se il termine cade di domenica o di sabato, slitta al lunedì successivo. I codici tributo che si devono usare per compilare il modello F24 si trovano sul sito dell'Agenzia delle Entrate.