Compromesso di vendita

Il compromesso di vendita

La normativa italiana definisce il compromesso di vendita il contratto con il quale due o più soggetti si accordano tra di loro definendo il prezzo di vendita e le condizioni a cui viene venduto un immobile.

I due soggetti sono definiti acquirente e venditore.In pratica, è una scrittura privata che contiene tutti i dettagli che saranno successivamente inseriti nel rogito dal notaio che si occuperà di redigere l'atto definitivo e si differenzia dalla proposta di acquisto in quanto è un contratto vero e proprio, vincolante per le parti, che contiene anche la data in cui si perfezionerà l’atto di vendita dell’immobile.

Per stipulare questo accordo è sempre consigliabile affidarsi ad un professionista, data la natura vincolante di questo contratto.

Dal 2007 le legge italiana prevede che il esso venga registrato nel caso in cui sia stipulato con l’intervento di un agente immobiliare.

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I dati che deve contenere il compromesso di vendita

compromesso di vendita Trattandosi di un contratto pienamente vincolante tra le parti il compromesso di vendita deve contenere dei dati ben definiti, soprattutto per evitare future dispute di natura legale. Vediamo quindi quali sono i contenuti standard di questo tipo di contratto.

In primo luogo deve definire il prezzo di vendita convenuto tra le parti e il metodo di pagamento concordato, incluse eventuali dilazioni di pagamento ed acconti, e naturalmente la caparra confirmatoria.

Ulteriori dati che devono essere inclusi nel compromesso sono i dati identificativi dell’immobile, che devono essere precisi ed includere eventuali pertinenze come il box auto o la cantina, nonché la conformità e la regolarità urbanistica oppure se necessario, la domanda di sanatoria edilizia o di condono.

Non ci si deve infine dimenticare di includere la data entro la quale deve essere perfezionato l’atto di vendita dal notaio e la dichiarazione di mancanza di vincoli o ipoteche.

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Compromesso di vendita appartamento

Appartamento in vendita Il compromesso di vendita appartamento non si differenzia da quanto descritto precedentemente, tuttavia richiede più attenzione da parte dell’acquirente in merito all’eventuale regolamento condominiale.

Sarebbe buona norma infatti tutelarsi da future problematiche o discussioni con i condomini prendendo visione del regolamento condominiale e verificando tutte le clausole in esso contenute, la ripartizione delle spese, il regolamento in materia di animali domestici. L’acquirente dovrebbe anche informarsi sullo stato di conservazione del fabbricato e su eventuali decisioni assembleari su lavori di ristrutturazione già decisi o imminenti, per non incorrere in spese improvvise ed è anche opportuno essere al corrente di eventuali spese condominiali non pagate dal venditore.

Data la natura vincolante è opportuno che tutte queste informazioni vengano acquisite prima di impegnarsi in qualsiasi modo con la parte acquirente.


Inadempienza al compromesso di vendita

Ricorso al giudice in caso di inadempienza La normativa italiana prevede una tutela specifica qualora una delle due parti dovesse rifiutarsi di adempiere al compromesso di vendita rinunciando a stipulare l'atto definitivo.

In questo caso come prima cosa la parte lesa, ossia quella non inadempiente, può fare richiesta al giudice per ottenere una sentenza che andrà a sostituire il contratto definitivo.

Questa soluzione viene definita "esecuzione in forma specifica". In alternativa a questa soluzione la parte lesa può chiedere al giudice la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno.

In presenza di una caparra confirmatoria, la parte lesa avrà la facoltà di recedere dal contratto e trattenere la caparra a titolo di risarcimento oppure richiedere il doppio della somma, rinunciando in tal modo alla richiesta di ulteriori pagamenti a titolo di risarcimento.