Contratto di locazione ad uso abitativo
Il contratto di locazione è una tipologia di contratto attraverso il quale un soggetto - il locatore - si impegna a garantire il godimento di un bene immobile in favore di un altro soggetto: il locatario o conduttore. Il locatario, una volta stabiliti i parametri del contratto, è tenuto a versare periodicamente al locatore un determinato corrispettivo - il canone - e a impegnarsi a restituire il bene nei tempi prestabiliti e nel medesimo stato in cui esso gli è stato affidato. In sintesi, dunque, il contratto di locazione serve a regolare i casi di affitto di immobili ad uso abitativo. Esistono varie tipologie di contratto di locazione, a seconda alle esigenze del proprietario e delle persone che si stanno impegnando ad affittare l’immobile. Ad oggi, possiamo distinguere fra 4 tipologie diverse di contratti di locazione: il contratto di locazione a canone libero (che permette alle parti di scegliere liberamente il prezzo della locazione e che ha durata di 4 anni, rinnovabili per altri 4), il contratto di locazione concordata (di durata inferiore - minimo 3 anni e rinnovabile per altri 2 - con prezzo concordato dal Comune di residenza in accordo con le varie associazioni di inquilini, così da permettere al proprietario di versare un’imposta inferiore e al locatario di pagare con certezza un canone equo), il contratto di natura transitoria (con durata limitata nel tempo, fino a 18 mesi, dovuta ad esigenze giustificate da una delle due parti) e i contratti a studenti (contratti specifici per gli studenti universitari con durata limitata - da 6 mesi a 3 anni - con rinnovo automatico per lo stesso periodo al momento della scadenza, salvo disdetta da parte del conduttore). Bene, dopo un’infarinatura generale, passiamo ad analizzare più da vicino alcuni casi specifici.
Contratto di locazione con APE
L’APE è l’acronimo che sta per Attestato di Prestazione Energetica ed è un documento che certifica, per l’appunto, le prestazioni energetiche di un dato immobile. Nel caso di una singola unità immobiliare non è obbligatorio allegare l’APE al contratto di locazione, ma è invece necessario inserire al suo interno una clausola attraverso la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto tutte le informazioni e la documentazione necessaria (questa volta sì, attestato compreso), relativa alle prestazioni energetiche dell’edificio. Dunque, ricapitolando, non è necessario allegare l’APE al contratto, ma è obbligatorio che l’immobile dato in affitto sia comunque dotato di un APE in corso di validità e registrato secondo le norme regionali. L’eventuale conduttore deve inoltre essere al corrente del contenuto di tale documentazione (c’è obbligo di informazione) e la conferma di avvenuta informazione deve essere riportata all’interno di una clausola nel contratto di locazione. Gli altri obblighi legati all’APE in caso di locazione sono quello di consegna (da parte del proprietario dell’immobile al locatario di una copia dell’APE in dotazione all’immobile), di allegazione (dell’APE al contratto nel momento della sua compilazione) e di affissione (dell’APE all’ingresso di edifici, o comunque in luoghi visibili, se stiamo parlando di edifici della pubblica amministrazione o utilizzati da essa).
Come disdire contratto d’affitto
Quando un contratto di locazione viene firmato da proprietario e inquilino, entrambi stabiliscono di comune accordo la durata dello stesso. Durante il corso del rapporto però possono insorgere delle cause che spingano una delle due parti a disdire il contratto prima dell’effettiva scadenza. Le modalità di disdetta e la richiesta ad essa collegata variano a seconda che la volontà sia del conduttore o del locatore. Partiamo dal punto di vista dell’inquilino. Innanzitutto, secondo quanto stabilito dalla legge, solo l’inquilino ha la facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto di locazione; la disdetta deve essere richiesta sei mesi prima della data in cui si vorrebbe lasciare l’immobile (anche nel caso dei contratti transitori analizzati nel paragrafo precedente); a questo punto, il conduttore deve inviare una richiesta scritta di recesso con lettera raccomandata e ricevuta di ritorno, riportando i suoi dati anagrafici, la richiesta di soluzione anticipata, la motivazione della richiesta e le tempistiche di rilascio dell’immobile. Infine, il conduttore deve impegnarsi a corrispondere i canoni di locazione prestabiliti con il locatore fino all’effettivo rilascio dell’immobile (non può essere usata a tale scopo la cauzione precedentemente versata, che viene invece restituita al momento dell’effettiva risoluzione del contratto). È bene ricordare che per recedere da un contratto anticipatamente è necessario il pagamento di una tassa di circa 67 euro da versare all’Agenzia delle Entrate e che solitamente si divide fra le due parti interessate. Passiamo ora ad analizzare la situazione del locatore. Egli deve aspettare almeno la prima scadenza del contratto (ad esempio i primi 4 anni in caso di 4+4) prima di inviare un qualsiasi preavviso,sempre a sei mesi dalla scadenza. Il locatore è inoltre tenuto a restituire la caparra, a meno che l’inquilino non paghi l’affitto rimanendo in casa nei mesi precedenti la risoluzione. Inoltre, a tutela del conduttore, la disdetta anticipata è possibile da parte del locatore solo in alcuni casi specifici: se l’immobile deve essere destinato ad uso privato per il locatore stesso, un figlio o un coniuge, se deve essere venduto a terzi, se deve essere ristrutturato per gravi problemi strutturali o se il conduttore non usufruisce dell’immobile senza giustificato motivo.
Dove registrare un contratto di locazione
Per essere ritenuto valido per legge, il contratto di affitto deve essere registrato presso un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Come? In modalità cartacea o in modalità telematica attraverso il servizio fisco online o entrate, attraverso un CAF o un Intermediario abilitato. Per la registrazione del contratto è necessario fornire una serie di documenti e dati. Primo fra tutti, un documento valido d’identità (carta d’identità, passaporto o patente vecchio modello), insieme al contratto d’affitto firmato in originale in duplice copia (ecco il motivo per cui il contratto si firma in quattro copie in originale: due vanno all’inquilino e al proprietario e le altre due vengono consegnate all’Agenzia delle Entrate), Inoltre è necessario presentare il nuovo modello RLI (Registrazione Locazione Immobili) per la registrazione del contratto di locazione. In mancanza di cedolare secca (della quale parleremo nel paragrafo successivo) andrà anche portata con sé la ricevuta di avvenuto pagamento dell’imposta di registro (oppure la copia del modello F24 Elide quietanzato dalla banca) e un marca da bollo per ogni 4 facciate del contratto.
Contratto di locazione con cedolare secca
La possibilità di registrare un contratto di locazione con cedolare secca è stata introdotta nel 2011. In sintesi, si tratta di un’aliquota fissa che sostituisce le altre tasse sugli affitti degli immobili. Per quanto riguarda i contratti di locazione a canone libero (4 anni + 4 anni), l’aliquota è fissata al 21% e si applica al posto di quella a scaglioni Irpef sul reddito del contribuente; per i contratti di locazione concordata (3 anni + 2 anni) la cedolare secca è invece del 10%. La cedolare secca conviene? Assolutamente sì, sia nell’ottica del locatore che in quella del conduttore. Nello specifico, grazie alla cedolare secca l’inquilino conduttore non vedrà aumentare il proprio canone di locazione per tutta la durata del contratto, compresa l’eventuale proroga e l’adeguamento alla variazione Istat. In più si aggiunge l’azzeramento dell’imposta di registro e dell’imposta di bolla, solitamente distribuite al 50% fra locatore e locatario. In questo modo c’è un primo risparmio da parte dell’inquilino del 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità concordate e un secondo risparmio sull’imposta di bollo per ogni 4 facciate di contratto. Ma la cedolare secca conviene anche al locatore: l’inquilino può infatti far leva sulla possibilità da parte del proprietario di risparmiare con tale regime. Ad esempio, se un contratto prevede un canone di 1.000 euro al mese, il proprietario con la cedolare secca pagherà 100 euro di tasse (aliquota del 10%) e non 190 (aliquota del 19% senza cedolare).
Contratto di locazione con patto di futura vendita
Il contratto di locazione con patto di futura vendita consiste nella stipula di una forma contrattuale mista composta da due parti: il contratto d’affitto e il preliminare di vendita. È una situazione particolare, che si presenta nel momento in cui un acquisto tradizionale non è possibile per mancanza di liquidità o in assenza delle condizioni per accendere un mutuo. All’interno del contratto di locazione con patto di futura vendita il locatore e il conduttore stabiliscono il termine entro il quale l’immobile verrà trasferito all’affittuario. Il prezzo fissato della vendita può essere parzialmente o integralmente versato dai canoni d’affitto corrisposti, fermo restando il saldo a carico del compratore. Quest’ultimo però può anche decidere di non acquistare il bene. Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questo sistema? Il venditore ha la possibilità di incamerare i canoni e tenere “impegnato” l’immobile attraverso un sistema più “agile” della vendita immediata; d’altro canto, in quanto locatore, continua a impegnarsi nel pagamento delle imposte dirette e locali e negli eventuali costi di manutenzione e non ha la certezza di vendere effettivamente l’immobile (a cui si aggiunge il rischio di trovarsi per le mani un conduttore insolvente). Da parte sua, l’inquilino si sgrava di una serie di costi e imposte fiscali che restano come detto a carico del locatore e può giovare di una procedura d’acquisto dell’immobile più “snella” e per gradi; per tutelarsi dovrà preoccuparsi della corretta ed effettiva trascrizione del preliminare d’acquisto (in caso di preliminare bilaterale con obbligo alla stipula vincolante per entrambe le parti deve inoltre pagare interamente l’iva al momento della sottoscrizione preliminare).
Contratto di locazione obblighi del conduttore
Come ultimo step della nostra analisi sui contratti di locazione vediamo come deve comportarsi il conduttore nei confronti dell’immobile preso in affitto. Per legge, il conduttore deve prendere in consegna l’immobile e servirsene per l’uso determinato dal contratto, oltre a versare il corrispettivo (ovvero il canone d’affitto) nei termini convenuti. La casa deve essere restituita al locatore nel medesimo stato in cui è stata ricevuta, salvo il deterioramento avvenuto in conformità del contratto. Altresì, l’inquilino non deve rispondere del deterioramento dovuto a vetustità dell’immobile e delle sue componenti. Per eventuali migliorie apportate all’immobile, il conduttore non ha diritto ad alcuna indennità (a meno che non vi sia stato il consenso del locatore: in questo caso quest’ultimo è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma fra l’importo della spesa e il valore del risultato); allo stesso tempo, scaduto il contratto, il conduttore ha diritto ad appropriarsi di tutti i beni mobili aggiunti all’interno della casa nel corso della sua permanenza. Le riparazioni strutturali alla casa non sono a carico dell’inquilino, ma del proprietario: il conduttore è però tenuto a darne avviso al locatore, che si occuperà di prendersene carico.