Vendita nuda proprietà
I vantaggi per chi compra e chi acquista la nuda proprietà sono molteplici. Trattandosi della vendita della sola proprietà dell'immobile, riservandosi il venditore l'usufrutto per tutta la vita, è chiaro che il vantaggio per chi vende è quello di incassare un capitale fin da subito non rinunciando alla possibilità di vivere nella propria casa. Per chi compra un'unità immobiliare come nuda proprietà, invece, il vantaggio principale è quello di acquistare ad un prezzo notevolmente più basso rispetto a quello di mercato. Il prezzo di questo atto varia, però, in base all'età dell'usufruttuario. Il prezzo viene calcolato partendo da una perizia professionale che si basa sul valore di mercato dell'immobile. Ad esso viene poi applicato un coefficiente basato sull'età dell'usufruttuario. I coefficienti di riferimento sono pubblicati e aggiornati periodicamnte dal Ministero delle Finanze e si basano sulle reali aspettative di vita media in Italia. Il prezzo di vendita è , comunque, stabilito dal venditore che può anche non tenere conto del prezzo calcolato dai professionisti in questione.
Donazione
Nella compravendita di immobili in nuda proprietà, chi è l'usufruttuario? L'usufruttuario è chi ha il diritto per tutta la vita di godere dell'uso dell'immobile, ed è determinato in fase di stipula di contratto di vendita dell'immobile. L'usufruttuario può essere una persona singola, due coniugi, una persona diversa da quella che vende. Chi possiede l'usufrutto di un immobile può anche decidere di affittarlo, donarlo o venderlo ad altre persone (sempre nei termini previsti dal contratto di compravendita). L'usufrutto è cedibile tramite vendita, donazione o affitto a terze persone, quindi, nei termini presenti sul contratto di vendita della nuda proprietà, oppure in accordo con il proprietario della stessa anche dopo la stipula del contratto. Il proprietario è colui che ha la proprietà dell'immobile ma non il diritto a goderne l'uso fino a che non si estingua l'usufrutto in corso. Anche la nuda proprietà, come l'usufrutto, può essere venduta a terzi ed in questo caso il nudo proprietario, con la rivalutazione dell'immobile potrebbe anche realizzare un guadagno.
Cos'è
La nuda proprietà è, quindi il possesso di un immobile senza poterne godere l'uso. Chi acquista un immobile dovrà aspettare, per avere pieni diritti su di essa, che si estingua l'usufrutto in essere, sia esso normale che a tempo. Le spese di manutenione per il mantenimento dell'immobile in buono stato sono a carico dell'usufruttuario che è tenuto a non danneggiare l'immobile o ad apportare modifiche senza informarne prima il nudo proprietario. Le spese di natura straordinaria, come quelle strutturali ad esempio, sono a carico del proprietario, come avviene per le locazioni degli immobili. Per quanto riguarda, invece, il pagamento delle tasse come Irpef e Imu sono a carico di chi usufruisce del godimento dell'unità immobiliare.
Case
Nella vendita di immobili con la nuda proprietà c'è anche la possibilità di esercitare l'usufrutto a tempo ovvero di godere dell'uso dell'unità immobiliare del quale si è ceduta la proprietà per un determinato periodo di tempo e non per tutta la vita. In questo caso, è chiaro, l'età dell'usufruttuario non è determinante nel calcolo del prezzo della vendita. Per calcolare il valore dell'usufrutto da decurtare al prezzo del valore dell'immobile il consiglio che viene dato è quello di calcolare comunque il tempo togliendolo la durata dello stesso dall'aspettativa di vita media in Italia (che è di 85 anni). In questo modo si farà comunque riferimento alle tabelle di calcolo del valore. Per fare un esempio pratico: se si deve calcolare il valore di un usufrutto a tempo di 15 anni, si calcolerà come se l'usufruttuario avesse 70 anni; in questo modo è possibile calcolare il valore commerciale percentuale della nuda proprietà. Se l'usufruttuario dovesse morire prima dello scadere dell'usufrutto a tempo, esso si estinguerebbe e il nudo proprietario entrerebbe in pieno possesso dell'immobile.