Contratto preliminare di compravendita immobiliare
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è uno strumento contrattuale attraverso cui coloro che promettono di vendere o acquistare un immobile, si impegnano a fare tutto ciò. Una volta stipulato, il preliminare risulterà vincolante per entrambe le parti e deve essere necessariamente redatto per iscritto, altrimenti risulterà nullo e non potrà produrre gli effetti sperati. Il promittente venditore e il promittente acquirente, si obbligano giuridicamente ad alienare ed acquistare la casa oggetto del contratto e conseguentemente a stipulare l'atto definitivo, che determinerà il passaggio della proprietà in modo permanente. Ciò avverrà soltanto nel caso in cui il contratto sia stato stipulato correttamente, senza alcun errore di forma.
Stipula del preliminare di compravendita
E' bene ricordare che se il preliminare di compravendita è scritto in modo corretto, in nessun caso comporterà un passaggio immediato della proprietà dell'immobile. Per esempio se nel contratto viene scritto Tizio vende a Caio che acquista il seguente immobile, anzichè scrivere Tizio promette a Caio che dichiara di voler acquistare il seguente immobile, nel primo caso si avrà una forma errata con un conseguente passaggio immediato della proprietà dell'immobile, mentre la forma corretta è la seconda. Nel caso di un preliminare di compravendita scritto in modo errato, si parlerà di preliminare improprio. Il preliminare improprio deve essere redatto per iscritto, ma non può essere registrato nei registri immobiliari, dal momento che non proviene da un atto pubblico, per cui qualora ci si trovi in una tale circostanza è opportuno rivolgersi ad un notaio che provvederà a sanare la situazione e a registrare il preliminare nel registri immobiliari. Qualora non fosse possibile risolvere la situazione attraverso questa via, bisogna rivolgersi ad un avvocato.
Come si arriva al preliminare di compravendita
Prima di arrivare alla stipula del preliminare di compravendita solitamente vi sono una serie di trattative, al termine delle quali una delle parti può avanzare una proposta di acquisto che deve contenere tutti gli elementi principali del preliminare di compravendita. La proposta deve essere scritta e sottoscritta, altrimenti non sarà valida, che, generalmente, viene effettuata dall'acquirente. La proposta deve essere portata alla conoscenza dell'altra parte che può accettarla, sottoscrivendola in forma pura e semplice, oppure può avanzare una controproposta che anche in questo caso dovrà essere portata alla conoscenza dell'altra parte. Una volta che proposta e accettazione si sono incontrate, il contratto può definirsi concluso e quindi vincolante per entrambe le parti che hanno promesso di vendere e acquistare l'immobile. Anche in questo caso bisognerà porre attenzione alla correttezza della forma del contratto, pena la sua invalidità.
Registrazione preliminare di compravendita
Il preliminare di compravendita può essere registrato entro 20 giorni dalla sua stipula, presso un qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate. Per la registrazione del contratto sono necessarie due copie, meglio se entrambe con una firma originale, dal momento che la copia che presenta la firma originale verrà comunque trattenuta dall'Agenzia delle Entrate. La registrazione può essere effettuata per essere tutelati soltanto nei confronti del venditore, e non di terzi, come invece avviene nel caso della trascrizione. I versamenti per effettuare una registrazione, possono essere effettuati attraverso il modello f23, presso una banca o un ufficio postale. In questo caso bisognerà pagare un'imposta di registro pari a 168 euro, più una percentuale dello 0,5 % sulla caparra eventualmente versata, più il 3 % su eventuali acconti versati. Se la registrazione avviene dopo i 20 giorni previsti, bisognerà pagare una sanzione che può variare dal 15 % al 24 %. Altre spese sono quelle riguardanti le marche da bollo: andranno applicate marche da bollo di 16 euro per ogni copia e ogni quattro facciate di 100 righe. Per ogni piantina invece andranno applicate marche da bollo da 1 euro.