La funzione della proposta di acquisto
A rigore, non è necessario sottoscrivere una proposta di acquisto quando si acquista un immobile. Tuttavia, la sottoscrizione di tale documento è molto spesso sollecitata e di fatto imposta dalle agenzie immobiliari. La ragione consiste molto semplicemente nella circostanza che gli agenti immobiliari maturano il diritto alla loro provvigione non quando il contratto di compravendita viene effettivamente stipulato, ma anche prima, allorquando l'affare è da considerarsi in qualche modo concluso, e l'accettazione della proposta viene considerata appunto conclusione dell'affare. La conseguenza è che se il compratore firma la proposta e il venditore la accetta, l'agenzia avrà diritto comunque al proprio compenso anche se l'acquisto alla fine non vada in porto. Questa è la ragione per la quale bisogna essere molto attenti e non firmare alla leggera, ma ponderare bene il contenuto e considerare eventuali punti problematici, anche con l'ausilio di professionisti esperti del settore.
Il modulo della proposta di acquisto
Solitamente la proposta di acquisto viene presentata sotto forma di modulo, su carta intestata dell'agenzia immobiliare, con la maggior parte delle condizioni precompilate, e alcuni spazi da riempire. Se volete che siano inserite delle condizioni particolari, queste possono essere aggiunte a penna, e prevarranno su quanto scritto sul modulo, anche se contrastante. In base al codice civile, infatti, nei contratti conclusi mediante moduli o formulari la clausole aggiunte al modulo prevalgono sempre su quelle precompilate, anche se queste ultime non sono state cancellate. D'altro canto, dovete fare attenzione a non lasciare spazi bianchi, che potrebbero essere riempiti in seguito (per esempio, la misura della provvigione dell'agenzia immobiliare) e pretendete di avere una copia della proposta. Ma se il modulo non vi convince, potete anche fare riscrivere totalmente la proposta dal vostro avvocato, oppure non sottoscriverla affatto e contrattare direttamente le condizioni di un contratto preliminare e perfino dell'atto pubblico. Per quanto cerchino di farvi credere il contrario, la proposta di acquisto non è obbligatoria.
Le clausole della proposta di acquisto
La proposta di acquisto deve contenere innanzitutto la descrizione del bene immobile oggetto della proposta, comprensiva dell'indirizzo e dei dati catastali. Altro elemento essenziale è l'indicazione del prezzo, con l'indicazione delle modalità di pagamento e della tempistica. Se si vuole ricorrere a un mutuo, è bene precisarlo e apporre la condizione che la proposta è valida solo in caso di approvazione del mutuo da parte della banca erogante. Un altro elemento importante da inserire a tutela del compratore è il termine massimo entro il quale il venditore avrà la facoltà di accettare o meno la proposta, ed è bene che tale termine non sia troppo lungo, perché altrimenti si rischia di rimanere bloccati e magari essere costretti a perdere altre occasioni migliori. Se la proposta non è espressamente qualificata come irrevocabile, essa può comunque essere ritirata mediante comunicazione, che sarà bene inviare con raccomandata con ricevuta di ritorno. È anche opportuno che, per chiarezza, nella proposta venga indicata la misura della provvigione che spetterà all'agente immobiliare.
Come tutelarsi
La proposta di acquisto, una volta accettata, è un vero e proprio contratto, pienamente vincolante. Per tale motivo, la cosa migliore da fare, specialmente nel caso in cui vi sia qualcosa che non vi convince, è quella di rivolgersi a dei professionisti che sappiano consigliarvi per il meglio. Le cose cui prestare attenzione sono innanzitutto la situazione urbanistica e catastale del bene. L'agente immobiliare deve offrirvi in visione la relativa documentazione. Se non lo fa, o si rifiuta, c'è qualcosa di sospetto ed è meglio che indaghiate, magari con l'aiuto di un tecnico. Ancora, punti problematici sono la presenza di vincoli quali ipoteche o pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli. Fatevi dire anche se vi sono vincoli di carattere paesaggistico, perché limitano molto la possibilità di intervento per future ristrutturazioni. Da valutare bene l'acquisto di un immobile se esso è pervenuto al venditore per donazione. Ricordatevi di intestare l'assegno dell'acconto direttamente al venditore. Per le tematiche giuridiche, fatevi assistere dal vostro avvocato o notaio di fiducia.