La servitù di passaggio
La servitù di passaggio, anche detta servitù prediale, è un istituto giuridico, disciplinato da un articolo del Codice Civile, il 1027. Questo articolo pone come condizione per l'esistenza della servitù di passaggio, che i fondi siano adiacenti, che appartengano a proprietari differenti e che esista un effettivo scopo, una reale utilità. Secondo la legge, il proprietario del fondo, gravato dalla servitù, potrà esercitare il suo diritto facendo attenzione ad arrecare il minor danno possibile al fondo servente. Perciò, se si renderanno necessarie delle opere sul fondo dominante, il proprietario nell'eseguirle, dovrà scegliere i modi e i tempi che comportino il minor incomodo per il proprietario del fondo servente. La Corte di Cassazione, con una sentenza, ha deciso che il proprietario del fondo servente ha la facoltà di apportare modifiche allo stesso. Questo anche se ciò può causare piccoli disagi al proprietario del fondo dominante in relazione alle pregresse modalità di transito. Inoltre la Cassazione vieta ogni opera che crei disagio al fondo servente.
Usucapione servitù di passaggio
Vediamo come si costituisce la servitù di passaggio. Innanzitutto si può costituire in modo volontario: con un atto inter vivos o mortis causa. Oppure con una azione coatta: la sentenza di un giudice, in questo caso la condizione necessaria è che il fondo non sia accessibile alla pubblica via perché preclusa da altri fondi, nè sia possibile trovare un accesso senza rendere disagio ad altri. La servitù di passaggio si può acquisire anche con un atto amministrativo, nel quale la pubblica amministrazione, avvalendosi del suo potere espropriativo, lascia la proprietà al proprietario ma la grava della servitù, per pubblica necessità. Questo diritto, si può acquisire anche per destinazione del padre di famiglia, cioè: se vi sono due fondi differenti, appartenuti alla stessa proprietà, lasciati nello stesso stato da cui risulta la servitù. Non vi è una chiara volontà di costituire la servitù, ma un comportamento del proprietario originario che porta ad una situazione di fatto. La servitù di passaggio si costituisce anche per diritto d'usucapione, un modo di acquisto di un diritto che avviene per cause opposte alla prescrizione.
Servitù di passaggio usucapione
I requisiti per una servitù di passaggio da usucapione sono ben espressi nella sentenza n. 19091 della Cassazione. Si riassumono brevemente nella indispensabile presenza di una strada o di un sentiero in cui transitino delle persone, e che questo sia avvenuto per almeno 20 anni, per utilità del fondo dominante. L'istituto giuridico dell'Usucapione, ci è arrivato dal Diritto romano, quasi senza cambiamenti. Il principio su cui si basa è molto semplice e diretto. Infatti se il possessore del bene non se ne occupa e lascia che lo faccia un altro è giusto che ne diventi il proprietario, la legge preserva il bene a discapito del diritto di proprietà. Il requisito fondamentale per esercitare l'Usucapione è il trascorrere del tempo, per i beni immobili almeno vent'anni. Vediamo un esempio: per tanti anni, minimo venti, il proprietario di un terreno transita a piedi o in auto, attraversando la proprietà del vicino, per raggiungere la propria. Se nessuno ha mai protestato o contestato questo passaggio, si sarà usucapita la servitù di passaggio, cioè si è costituito un diritto sul fondo del vicino, che non potrà essere contestato.
Servitù di passaggio carrabile
L'accesso di un fondo alla pubblica via è ovviamente indispensabile per l'utilizzo del fondo stesso, nel caso in cui il suddetto fondo non abbia accesso diretto, o questo sia insufficiente, la legge prevede che sul fondo vicino pesi una servitù di passaggio a favore del primo. Se, per esempio, una servitù di passaggio è costituita a favore di un immobile abitativo, per consentire l'accesso con veicoli, di persone e merci, sarà una servitù di passaggio carrabile, la differenza dal passaggio pedonale è essenzialmente nella dimensione del passaggio stesso. E' chiaro che, se si è costituita la servitù di passaggio per raggiungere dei garage, questa non potrà che essere una servitù di passaggio carrabile. La manutenzione e le eventuali riparazioni della servitù di passaggio carrabile, dove si transita con auto o a piedi, è ripartita, di comune accordo, tra i proprietari dei due fondi. Nel caso in cui, non ci siano accordi fra i proprietari queste devono gravare sul fondo che trae giovamento dal passo carraio. Se transitano entrambi sul passaggio, allora, dovranno essere divise in modo equo, tenendo conto di chi trae maggior beneficio.