Cambio di destinazione d'uso

Considerazioni preliminari

Per prima cosa, per richiedere un cambio di destinazione d'uso bisogna attenersi al tipo di utilizzo destinato a quellazona: commerciale, residenziale o industriale.

La prima constatazione da effettuare è presso il P.R.G., e sapere se preveda o meno, in quella precisa zona, la possibilità di modificare la destinazione d'uso; molte volte il P.R.G. non prevede questa possibilità, e questo perché esso ha il dovere di definire le regole, e per evitare fastidiosi inconvenienti, come ad esempio la presenza di un edificio industriale inquinante nel bel mezzo di un complesso di abitazioni. La compatibilità quindi dipende dalla possibilità, in una zona, di poter mutare o meno un'unità immobiliare in base alle indicazioni programmatiche.

Se non fosse possibile fare questo controllo, perché magari nel comune in questione manca il P.R.G., allora è consigliabile rivolgersi ad un tecnico specializzato, capace di fare delle verifiche urbanistiche.

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Cosa è necessario fare

cambio destinazione d'uso Dopo aver appurato la possibilità di cambiare destinazione d'uso, ci si può trovare davanti ad un bivio, ovvero: 1) il cambio è soltanto formale, 2) sono obbligatori interventi sull'immobile in questione per renderlo adeguato alla nuova destinazione.

Altro caso da prendere in considerazione, molto frequente tra l'altro, è il diritto di terzi. Se per esempio si coabita in un complesso condominiale, allora tocca verificare se nel regolamento non ci sia la presenza di precise prescrizioni che inibiscano specifiche destinazioni d'uso. Per questo motivo, bisogna assolutamente consultare prima l'assemblea condominiale.

Inoltre, dal settembre 2011 la realizzazione degli interventi di questo tipo può effettuarsi in deroga alla dettagliata strumentazione urbanistica ed edilizia locale, con una dinamica però tutt'altro che veloce e che prevede originariamente il passaggio in consiglio comunale per ricevere l'assenso politico, e quindi discrezionale, al valicamento della disciplina del P.R.G. e del regolamento edilizio. Il consiglio comunale determinerà anche la percentuale di ampliamento consentita.

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Presentazione della pratica

cambio destinazione d'uso Se il cambio di destinazione d'uso è puramente formale e non prevede degli interventi strutturali, possiamo ottenerlo presentando una SCIA ai sensi dell Legge 30 luglio 2010 n° 122, a firma di un tecnico specializzato. Questa procedura semplifica significativamente la pratica e permette di ottenere il cambio in tempi molto più brevi rispetto all'iter utilizzato prima dell'avvento di questa legge. Infatti grazie alla scia i tecnici del comune hanno 30 giorni di tempo per formalizzare eventuali rifiuti o richieste, decorso questo periodo la pratica è approvata per tacito assenso. Nel caso in cui invece, sia necessario apportare variazioni strutturali, in base all'entità delle stesse, sarà necessario richiedere sempre al comune un permesso di costruzione. Una volta presentata la richiesta per il permesso, che dovrà essere necessariamente seguita da un tecnico abilitato (attenzione a non incappare in soggetti incompetenti), si dovrà poi attendere tutto l'iter necessario per l'espletamento della pratica. In entrambi in i casi questa pratica potrà risultare alquanto onerosa, questo perché sarà necessario pagare determinati diritti tecnici, di segreteria e contributi per oneri di urbanizzazione. Da non sottovalutare è anche il costo della parcella del tecnico che seguirà la pratica, visto che tale intervento è inevitabile, e che i prezzi per queste prestazioni sono stabiliti dall'Ordine di appartenenza.


Cambio di destinazione d'uso: Variabili e procedura finale

cambio di destinazione d'uso C'è da considerare che il cambio di destinazione d'uso, come tutti gli argomenti che riguardano l'edilizia, è un argomento abbastanza complesso, perché legato a regolamenti comunali che possono essere sostanzialmente diversi.

È di essenziale importanza ad esempio, rispettare i vincoli in materia di beni ambientali, oppure di beni culturali. In questi casi sarà necessario chiedere il Nulla Osta alle autorità competenti. Se per esempio l'edificio si trova nel contesto di un parco naturale, qualsiasi modifica deve essere sottoposta all'esame del dipartimento per i Beni Ambientali incaricato. Se invece l'immobile è inserito in un centro storico, allora la competenza per le autorizzazioni e i Nulla Osta spetta ai Beni Culturali. Queste pratiche sono abbastanza lunghe e spesso insidiose, visti i vincoli ferrei posti su questo genere di modifiche. Ma scoraggiarsi chiaramente non serve a molto, e se la nostra intenzione è quella di ottenere il cambio, allora non ci resta che cercare di rispettare in maniera scrupolosa tutte le procedure.

Infine, una volta ottenuto l'ok per il cambio e per i vari ed eventuali Nulla Osta, dovremo procedere presentando la dichiarazione di variazione d'uso catastale all'Agenzia territoriale competente. Quest'ultima procedura è necessaria, perché cambiando la destinazione d'uso dell'immobile, cambierà anche la rendita catastale di riferimento, necessaria per il calcolo delle tasse e delle imposte. Altra operazione importante da compiere è la richiesta del Certificato di Agibilità che va fatta presso l'ufficio del comune di appartenenza. Per farlo bisogna allegare alla domanda tutta la documentazione che abbiamo ottenuto durante l'iter del cambio d'uso, ed in più il Certificato Energetico, obbligatorio dal 1 luglio 2012.